Bail professionnel : comment ça marche ?

15 janvier 2020
Le bail des locaux utilisés par un cabinet dentaire est en principe soumis au régime des baux professionnels (article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

Bail professionnel

Ecrit obligatoire

• Lorsqu'il n'est pas propriétaire des murs de son cabinet, le praticien doit être titulaire d'un bail écrit, qu'il est tenu de soumettre au Conseil départemental de l’Ordre (article L.4113-9 du code de la Santé publique). Si le bail est supérieur à 12 ans, il doit être rédigé par acte authentique (notaire) et faire l'objet d'une publication au service de la publicité foncière.

Durée

Durée minimale : 6 ans. Il peut être d'une durée supérieure. À l'arrivée du terme, il est reconduit pour la même durée, sauf congé (résiliation) notifié par le propriétaire ou le locataire.

Congé

Par le locataire : à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois.
Forme : lettre recommandée ou exploit d'huissier. Il n'a pas à être motivé.
Par le propriétaire : uniquement à l'expiration du bail, en respectant un préavis de 6 mois, dans les mêmes formes que pour le locataire.

Attention : le statut du bail professionnel ne donne aucun droit au renouvellement au bénéfice du locataire. Le propriétaire peut donc y mettre fin à chaque fin de bail sans indemnités.

Option pour le statut des baux commerciaux

Le propriétaire et le locataire peuvent opter pour un bail commercial. La durée minimale est alors de 9 ans. L'option doit être expresse.
Avantage principal pour le locataire : il bénéficie d'un droit au renouvellement. Autrement dit, le propriétaire ne peut pas résilier le bail à la fin de celui-ci, sauf en dédommageant le locataire.
Principal inconvénient pour le locataire : il ne peut pas résilier le bail à tout moment, cette résiliation ne pouvant intervenir que tous les 3 ans.

 

CAS PARTICULIER DES LOCAUX MIXTES
Locaux mixtes : ceux utilisés à la fois pour l'exercice de l'activité professionnelle du chirurgien-dentiste et pour son habitation principale.
Ils bénéficient du régime des baux destiné à l'habitation principale.
Les locaux mixtes ne sont pas considérés comme des établissements recevant du public (ERP) mais comme des locaux destinés à l'habitation principale. À ce titre, ils ne sont pas soumis aux obligations d'accessibilité aux personnes handicapées applicables aux ERP.

 

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